새 임대차법 시행 2년, 서울 아파트 평균 전셋값 1억8천만원 ‘껑충’
2020년 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차2법이 시행된 이후 2년간 서울 아파트 전셋값이 1억7866만원 오르면서 ‘임차인 보호’라는 취지와는 달리 임차인의 주거비 부담이 오히려 가중된 것으로 나타났다.
또 전세의 2중, 3중 가격이 속출하고 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화되는 부작용도 발생했다.
31일 KB국민은행 통계에 따르면 2년간 서울 아파트 평균 전셋값은 4억9922만원에서 6억7788만원으로 1억7866만원(35.79%) 급등했다. 전국적으로는 2억5554만원에서 3억4151만원으로 8596만원(33.64%) 상승했다. 개별단지를 보면 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스1단지’ 전용면적 94㎡의 전세 시세는 2020년 6월 17억5000만원이었지만 지금은 5억8000만원(31.43%) 오른 23억3000만원이다.
같은 단지 내에서도 계약 건마다 전세 보증금 상승률은 천차만별로 나타났다. 계약갱신청구권을 사용해 보증금을 5% 이내로 올린 거래뿐 아니라 중간 절충가, 시세 가격 등 3중 가격이 형성돼 있다.
전셋값 급등은 월세화를 불러왔다. 국토교통부가 집계한 올해 상반기 전국 주택 전월세 거래에서 월세 비중은 51.6%로, 관련 통계 집계가 시작된 2011년 이후 처음으로 절반을 넘었다. 지난해 같은 기간과 비교할 때는 9.6%포인트나 올랐다. 개정된 임대차법이 시행되기 이전인 2018~2020년 상반기까지만 해도 40% 안팎으로 안정적이었던 월세 비중은 2021년 상반기 42%, 하반기 45.1%로 점차 올랐고 결국 올 상반기 들어서는 51.6%로 결국 절반을 넘어섰다.
임대차2법 시행 이후 세입자의 월세 부담이 커졌고, 오른 전셋값을 감당하지 못해 싼 전세를 찾아 다른 지역으로 이전하는 ‘전세 난민’은 늘어나는 분위기다.
임대차법은 집주인과 세입자 간 갈등도 키웠다. 올 상반기(1~6월) 대한법률구조공단 주택임대차 분쟁조정위원회에 접수된 ‘임대차 계약 갱신·종료’ 관련 분쟁은 132건으로 임대차 2법 시행 전인 2019년 36건과 비교해 3.7배 증가했다.
다만, 전문가들은 당초 임대차2법 시행으로 집주인이 계약갱신청구권 소진 물건에 대해 4년치 인상분을 한꺼번에 올려 전셋값이 급등할 것이라는 ‘8월 전세 대란’은 없을 것으로 보고 있다.
실제 전국 아파트 전셋값은 7월 4일 이후 4주 연속 하락했고, 서울도 7월 11일 이후 3주 연속 마이너스변동률을 기록했다. 전셋값이 급등해 부담이 커진데다 계약갱신청구권 사용으로 재계약이 늘었고, 전세자금대출 금리가 크게 뛰면서 주거지나 주택형 상향을 희망하는 전세수요가 급감했기 때문이다.
임대차법의 부작용을 해소하기 위해 국토부와 법무부는 지난 27일 ‘주택임대차 제도개선 TF’를 구성해 주택임대차 제도개선안 마련을 시작했다. 양 부처는 “전문기관 연구용역과 전문가 의견수렴 등을 바탕으로 시장 혼선을 최소화하면서도 임대인과 임차인의 권리는 충분히 보호할 수 있는 합리적인 개선안을 제시하겠다”고 밝혔다. 그러나 여소야대로 짜인 국회를 설득해 내야 하는 큰 숙제가 남아있다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “임대차2법의 부작용이 크지만 이미 시행 2년이 지난 상황이라 당장 제도를 폐지하거나 중지하면 또 다른 혼란이 나타날 수도 있다”며 “폐지든 보완이든 충분한 시간을 갖고 제도개선이 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.
채훈식 기자 chae@viva100.com