'커지는 금리 부담' 영끌족 괜찮나… 하반기 집값은?

(사진=연합)

한국은행이 올해 연말까지 기준금리를 연 2.5%까지 올릴 수 있다는 추가 인상을 시사하면서 부동산 시장이 극도로 얼어 붙을 것이란 전망이 나온다. 다주택자 양도소득세 중과한시 배제로 서울 아파트 매물 건수가 6만건을 돌파하는 등 증가했지만 최근 금리 부담에 거래가 극도로 위축된 분위기다. 연말 금리가 2%대에 접어들면 아파트값 급등기 영혼까지 끌어모아 집을 산 이들은 집값 하락 우려와 대출 이자 부담에 대한 ‘이중고’를 겪을 수 있다는 우려도 나온다.

29일 빅데이터업체 아실의 통계에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물 건수는 6만1866건으로, 2020년 8월 2일(6만2606건) 이후 약 1년 10개월 만에 최대 규모로 증가했다. 대통령직 인수위원회가 다주택자 양도세 완화 방침을 공식화한 지난 3월 31일 이후와(5만1449건) 비교하면 20.9%나 매물이 증가했다.

서울부동산정보광장에 등록된 서울 아파트 매매 건수는 이달 들어 현재까지 704건에 머물며 극도의 거래절벽 상황이 이어지고 있다.

서울 아파트 매매 건수는 지난해 8월(4064건)부터 지속해서 감소세를 보이다 올해 2월(814건)엔 역대급 거래절벽을 기록하기도 했다. 그러나 대선을 치룬 지난 3월(1437건)에서 4월(1714건)으로 다시 증가폭이 확대되는 분위기였지만 이달 다시 거래절벽이 이어지는 모습이다.

미국발(發) ‘빅스텝’(기준금리를 한 번에 0.5%포인트 인상)에 따른 국내 금리 인상 부담과 집값 하락 우려 등의 여파로 매수자들의 심리가 위축되고 있는 것이란 분석이 나온다.

한국은행은 지난 26일 기준금리를 연 1.50%에서 1.75%로 0.25%포인트(p) 인상에 이어, 연말 연 2.25∼2.50%에 달할 것이란 추가 인상을 시사했다. 기준금리는 지난해 8월부터 0.25%p씩 다섯 차례 인상됐다. 부동산 관련 대출을 받은 차주의 이자 부담이 더 커질 수 밖에 없는 상황이다.

업계에선 금리 인상이 악재를 만나 더 위축 될 것으로 내다보고 있다. 현재 총대출액 2억원 초과 대출자에게 1금융권 기준 40%적용 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 7월부터 총대출액 1억원으로 대상이 확대되면서 거래 시장에 대한 진입 자체가 어려워질 것이라는 관측도 나온다.

금리 인상에 거래가 위축되면 결국 집값 하방 압력으로 작용할 수 있다. 다만 이번 금리 인상이 집값의 대세 하락으로 이어지지 않을 것이란 관측도 나온다.

과거에도 3번 큰폭의 금리하락이 있었지만 그때마다 집값은 오히려 큰폭으로 올랐기 때문이다. 특히 2005년 10월부터 2008년까지 기준금리가 2.0%포인트 올랐음에도 집값은 21%가 올랐다. 결국 공급물량이 시장에 충분한지가 관건이고, 경기 상황이 어떤지도 연관이 있다는 것이 전문가들의 해석이다. 거기에 금리와 관계없는 고가주택의 경우에는 오히려 더 오르는데 반해 대출을 끼고 산 저가주택이 상대적으로 취약해 양극화가 더 심해질 거라는 해석도 나오고 있다. 결국 하반기 집값은 고가와 저가 간에 양극화가 더 커지면서 전체 집값 변동률은 크게 움직이지 않을 것으로 보인다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “규제 완화에 대한 기대감과 원자잿값 급등에 따른 공급 부족 우려 등 다양한 변수들이 함께 작용한다는 것을 고려해 시장 추이를 판단해야 한다”면서 “금리 부담의 임계점을 지나지 않는 한 가격도 급락하지 않는 하방 경직성을 띨 것”이라고 말했다.

채현주 기자 1835@viva100.com